Fanny Tarko
Portföljförvaltare
Jukka Ojala
Portföljförvaltare
De senaste tre decennierna har innehållit både ekonomiska upp- och nedgångar, men utvecklingen av bostadspriserna har ändå varit stigande på lång sikt. Bostadsinvesteringar fungerar fortfarande som en del av diversifieringen av investeringsportföljen och är ett bra investeringsalternativ vid sidan av andra tillgångsslag. Att förutspå framtiden är särskilt svårt för tillfället, men vi tror att en långsiktig direkt eller indirekt fastighetsinvesterare har potential att öka sin förmögenhet på lång sikt.
Den globala ekonomin har varit i turbulens sedan starten av Covid19-pandemin. Bostädernas försäljningstider har förlängts de senaste månaderna och bostadsaffärerna har blivit färre till antalet jämfört med tidigare år. Bostadsmarknaden har varit aktiv de senaste åren och bostadspriserna och efterfrågan har stigit kraftigt i Finlands tillväxtcentra. Även konsumenternas bostadsinvesteringar tog fart. Nu har bostadsmarknaden svalnat till följd av bland annat accelererad inflation, stigande finansiella kostnader, geopolitisk osäkerhet och de stigande energipriserna orsakade av kriget i Ukraina. Den rådande situationen återspeglas som osäkerhet även på bostadsmarknaden, som yttrar sig regionalt på olika sätt på den finska bostadsmarknaden. De senaste tre decennierna har innehållit både ekonomiska upp- och nedgångar, men utvecklingen av bostadspriserna har ändå varit stigande på lång sikt.
Den finska bostadsmarknaden tycks fortsätta sin differentiering. Flyttningsrörelsen till tillväxtcentra har accelererat de senaste åren och förväntas öka ännu mer i framtiden. Utöver geografisk differentiering kommer kostnadsökningen i underhållskostnader som orsakats av energikrisen att leda till att bostäder i sämre skick och med mindre energieffektivitet inte hänger med i prisutvecklingen på energieffektiva bostäder. Det nya bostadsbeståndet, liksom hus som redan har genomgått teknisk sanering, lär hålla sitt värde bättre än genomsnittet.
Det osäkra marknadsläget gör att människor stannar kvar på hyra längre och bostadsköpet kan skjutas upp. Därför förväntas uthyrningsgraden och hyresnivåerna fortsätta att stiga och vi räknar med att vi de närmaste åren kommer att se högre hyreshöjningar än genomsnittet, vilket delvis kommer att kompensera för de stigande kostnaderna. Uthyrningsgraden för lägenheter som ägs av fonden har varit fortsatt hög (97,5 % per den 30 september 2022). Hyresintäkterna för lägenheter är inte lika starkt påverkade av konjunktursvängningar som till exempel affärsfastigheter, som vi såg under Covid19-pandemin.
Cirka 85 % av Bostadsfondens bestånd finns i Helsingforsregionen, Tammerfors och Åbo. Tillväxttriangeln i fråga förutspås bli motorn för Finlands ekonomiska tillväxt under de kommande decennierna och regionens befolkning förutspås växa med cirka 700 000 människor till 2050. Exempelvis finns cirka 75 % av Bostadsfondens bostadsbestånd i Helsingfors i Drumsö, Busholmen, Vallgård, Munksnäs, Fiskehamnen och Kronbergsstranden. Det är områden som vi tror kommer att efterfrågas även i framtiden. De återstående 15 % av bostadsbeståndet finns i andra tillväxtcentra i Finland. Förutom en god geografisk fördelning är fondens bostadsbestånd balanserad vad gäller bostadstyper. Vi förutspådde redan 2013 att efterfrågan på familjelägenheter kommer att öka i framtiden, och därför innehåller beståndet flera effektiva familjelägenheter.
Underhållskostnaderna förväntas öka under de kommande 12 månaderna. Underhållskostnadernas andel motsvarar cirka 25 % av den genomsnittliga hyresnivån. Bostadsfondens bostadsbestånd är nytt och energieffektivt och större delen av bostadsbeståndet färdigställdes mellan 2015 och 2018. Det relativt nya bostadsbeståndet fungerar bra i dagsläget och effekterna av bland annat stigande energipriser förväntas bli mindre än för det genomsnittliga bostadsbeståndet.
Bostadsfonden har för närvarande projekt under uppbyggnad eller i uppstartsfas. Byggprojekten ligger i centrala delar av Esbo, längs metrobanan. En fungerande grundstrategi och nya investeringar skapar en bra grund för Bostadsfonden. Vid nyinvesteringar är målet att uppnå högsta möjliga energieffektivitet, vilket förutom kostnadsbesparingar stödjer det samhälleliga målet att minska utsläppen från bostäder. Den minskande konsumenthandeln lär öka byggföretagens betoning på storinvesterarförsäljningen, vilket gör att potentiella investeringsmål kan nås med hjälp av likvida medel.
Bostadsinvesteringar fungerar fortfarande som en del av diversifieringen av investeringsportföljen och är ett bra investeringsalternativ vid sidan av andra tillgångsslag. Att förutspå framtiden är särskilt svårt för tillfället, men vi tror att en långsiktig direkt eller indirekt fastighetsinvesterare har potential att öka sin förmögenhet på lång sikt.
19.10.2022
Bostadsfondens portföljförvaltare Fanny Tarko & Jukka Ojala
Välkommen till en bank som värdesätter dig och miljön!
