Asuntomarkkinasyksy 2022

Globaali talous on Covid19-pandemian alkamisen jälkeen ollut monenlaisessa myllerryksessä. Viime kuukausina asuntojen myyntiajat ovat pidentyneet ja asuntokauppoja on tehty lukumäärällisesti viime vuosia vähemmän. Asuntomarkkina on viime vuosina ollut vilkas ja asuntojen hinnat sekä kysyntä ovat nousseet Suomen kasvukeskuksissa kohisten. Myös kuluttajien asuntosijoittaminen sai vauhtia. Nyt asuntomarkkina on jäähtynyt muun muassa kiihtyneen inflaation, nousevien rahoituskulujen, geopoliittisen epävarmuuden ja Ukrainan sodan aiheuttaman energian hinnan nousun seurauksena. Vallitseva tilanne heijastuu epävarmuutena myös asuntomarkkinoilla, mikä näyttäytyy Suomen asuntomarkkinassa alueellisesti eri tavoin. Viimeisen kolmen vuosikymmenen aikana on koettu talouden ylä- ja alamäkiä, mutta asuntojen hintakehitys on kuitenkin pitkällä aikavälillä ollut nousujohteinen.

Suomen asuntomarkkina näyttää jatkavan eriytymistään. Muuttoliike kasvukeskuksiin on viime vuosina kiihtynyt ja sen arvellaan kiihtyvän entisestään tulevaisuudessa. Maantieteellisen eriytymisen lisäksi energiakriisin aiheuttama ylläpitokulujen kustannusnousu johtanee siihen, että huonokuntoiset ja energiatehottomammat asunnot eivät pysy energiatehokkaiden asuntojen hintakehityksessä mukana. Uusi asuntokanta, sekä teknisen saneerauksen jo läpikäyneet talot, pitänevät arvonsa keskimääräistä paremmin.

Epävarma markkinatilanne saa ihmiset pysymään vuokralla pidempään ja asuntohankintaa saatetaan lykätä. Tästä johtuen käyttöasteiden ja vuokratasojen ennakoidaan jatkavan nousuaan ja ennakoimme, että seuraavien vuosien aikana näemme keskimääräistä suuremmat vuokrankorotukset, jotka osaltaan kompensoivat nousevia kustannuksia. Asuntorahaston käyttöaste on pysynyt korkeana (97,5 % per 30.9.2022). Asuntojen vuokratuottoon ei vaikuta suhdanteiden heilahtelut yhtä vahvasti kuin esimerkiksi liiketiloihin, kuten näimme Covid19-pandemian aikana.

Asuntorahaston salkusta noin 85 % sijaitsee Helsingin seudulla, Tampereella ja Turussa. Kyseisen kasvukolmion ennustetaan olevan Suomen talouskasvun moottori seuraavat vuosikymmenet ja alue, jonka väkiluvun ennustetaan kasvavan noin 700 000 ihmisellä vuoteen 2050 mennessä. Esimerkiksi Helsingissä sijaitsevasta Asuntorahaston asuntokannasta noin 75 % sijaitsee Lauttasaaressa, Jätkäsaaressa, Vallilassa, Munkkiniemessä, Kalasatamassa ja Kruunuvuorenrannassa. Nämä ovat alueita, joihin uskomme, että myös tulevaisuudessa kohdistuu kysyntää. Loput 15 % Asuntorahaston salkusta sijaitsee muissa Suomen kasvukeskuksissa. Hyvän maantieteellisen jakauman lisäksi Asuntorahaston asuntosalkku on asuntotyypeiltään tasapainoinen. Ennustimme jo vuonna 2013, että perheasunnoille on tulevaisuudessa enemmän kysyntää, jonka vuoksi salkussa on useita tehokkaita perheasuntoja.

Ylläpitokustannusten ennakoidaan nousevan seuraavan 12 kuukauden aikana. Ylläpitokulujen osuus vastaa noin 25 % keskimääräisestä vuokratasosta. Asuntorahaston asuntokanta on uutta ja energiatehokasta, ja pääosa asuntokannasta on valmistunut vuosien 2015–2018 välisenä aikana. Uudehko asuntokanta toimii nykytilanteessa hyvin ja muun muassa energiahintojen nousuvaikutusten odotetaan olevan keskimääräistä asuntokantaa vähäisemmät.

Asuntorahastolla on parhaillaan hankkeita rakenteilla tai niillä on rakentamisvaihe alkamassa. Rakenteilla olevat kohteet sijaitsevat keskeisillä alueilla Espoossa, metroradan varrella. Toimiva perusstrategia ja uudet investoinnit luovat hyvän perustan Asuntorahastolle. Uusinvestoinneissa pyritään saavuttamaan korkein mahdollinen energiatehokkuus, jolla tuetaan kustannussäästöjen lisäksi yhteiskunnallista tavoitetta alentaa asumisen päästöjä. Kuluttajakaupan väheneminen lisännee rakennusliikkeiden sijoittajamyyntipainotusta, jolloin kassavarojen avulla voidaan tarttua potentiaalisiin sijoituskohteisiin.

Asuntosijoittaminen toimii edelleen osana sijoitussalkun hajautusta ja on sijoituskohteena hyvä vaihtoehto muiden omaisuusluokkien rinnalla. Tulevaisuuden ennustaminen on tällä hetkellä erityisen vaikeaa, mutta uskomme, että pitkäjänteisellä suoralla tai epäsuoralla asuntosijoittajalla on mahdollisuudet kasvattaa varallisuuttaan pitkällä aikavälillä.

19.10.2022

Asuntorahaston salkunhoitajat Fanny Tarko & Jukka Ojala